譲渡所得 いくらで買ったか分からないときどうするか（概算取得費）

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土地・建物といった不動産を売却した方で、買ったときの売買契約書が見つからない、というケースは多いものです。

そんなときにどう対処するか書いてみました。

古いものが役立つことがある

譲渡所得の計算方法

譲渡所得は、売った金額から、買ったときの金額（取得費）を経費として差し引いて計算します。
買ったときの金額が多ければ多いほど、所得税は少なくなります。

土地などの不動産を売却したときは、かなりの収入になります。
経費の金額が、実額で分かったほうがいいわけです。
実額は、通常は、買った時の契約書で確認します。

しかし、こういったものの売却は、「相続したものの、使う人がいないため」といったケースで、購入時の資料（契約書・請求書）が見つからないことが多いのです。

ご両親が健在のうちに、不動産など高額な資産を買ったときの契約書・請求書の資料の確認をしておくことをおすすめします。

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概算取得費の特例（5％）

買ったときの資料がない場合、譲渡所得は、売った金額の95％をベースに計算します。
概算取得費の特例といいます。取得費は5%になるということです。

その他、仲介手数料・印紙代・測量費などは譲渡費用として、経費に別途プラスできますが、買ったときの付随費用を5％の取得費に上乗せすることはできません。

売った物件がご自宅などで、3000万円の特別控除が使えることもあります。
それでも、譲渡所得の金額はかなり大きくなるため、100万円単位の納税が発生することも珍しくありません。

3000万円の特別控除が使えても、住民税・国民健康保険料は減らないため、その後もある程度お金を取っておかなければなりません。
また、基礎控除がなくなるので、結局追加の所得税の納税が出る場合もあります。

取得費が分からないとき、この概算取得費の特例を使うと、必ず損をするとか、所得税が多くなりすぎるとは限りません。
昭和30年代に買った土地などは、5％が実額と大して変わらないこともありますし、もっと前、古文書のような契約書の売買代金より、5％のほうが大きいこともあります。

また、土地を買ったあとに建物を購入したとか、建て替えたという場合であれば、建物だけ実額が分かることもあります。

その場合、土地の取得費は概算取得費5%で、建物は実額で計算することも可能です。
（築年数が古いと、実額は買った金額の5%となり、売った金額の5%と大差ないこともありますが……）

土地と建物の売却金額が、売ったときの契約書で分かれていない場合は（通常はそうでしょう）、売った金額から、建物の実額のほうを引いた金額を、土地を売った金額とします。
これは、建物は、減価償却後の簿価で売ったものと考えているのです。
そして、土地の売った金額に5%をかけた金額を、土地の概算取得費にします。

土地の実額が分かっている場合は、売った金額を、土地と建物の時価比で按分します。

不動産の場合の間接証拠

買った金額が契約書などの直接証拠で分からない場合、絶対に概算取得費5%を使わなければいけない、というルールではありません。
複数の間接証拠の積み重ねで、取得費（実際に買った金額を上回らない）が割り出せることもあります。

買ったときの契約書（第三者との取引）があれば、それ一つで話は済みますが、それがない場合、いくつもの証拠を積み重ねる必要があります。

  • 登記情報で、住宅ローンを組んだ額を調べる
  • 年末調整のための住宅借入金等控除証明書（未使用のもの）の取得対価の額を見る
  • 買った当時の路線価から割り出す
  • 買った当時の通帳の出金額を確認する
  • 買った当時の手帳のメモを確認する
  • 購入先の不動産会社に聞いてみる
  • 住宅の買換えの場合、居住用財産の買換え特例を使っている可能性があり、税務署に照会（訪問）し、特例を使っていたことが判明すると、今回の売却時の取得費にすべき金額を教えてもらえる
    • この場合、概算取得費でも推計した額でもなく、今回は、この金額を取得費にしなければならない

抵当権設定額を見れば、少なくともその金額は土地の購入代金の一部でしょう。

住宅ローン控除の年末調整の書類があれば、取得対価の額を税務署長名で証明しています。
これは、買ったときの売買契約書の売買代金（本体のみ・付随費用を含まない）です。
実際の取得費よりは少ないでしょうが、これで我慢して申告するのも手です。

私の地元には、こういった間接証拠もありました。
日限山の土地は当初いくらで売られていたのか？ 概算取得費を使う前に | 木村将秀税理士事務所

間接証拠は、3つくらい集めたいものです。
そこから、実際にどういった取得費で申告すればいいか。
そういったご相談にも応じています。

近況報告

日月書道展を見に横浜市民ギャラリーへ。
さまざまな書の作品を味わってきました。私は純正書法連盟（初段）どまりで、いまはほとんど書けませんが……。

1日1新：『正直不動産』23巻