インボイス登録している人が賃貸物件を売却したときの注意点

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アパート、ワンルームマンションなどの住まいの賃貸は、事業です。

事業で収入を得ている場合、大家さんに消費税の納税が必要になります。
ただ、それが居住用の不動産賃貸契約である場合、納税しなくてよい（非課税）のです。

ただ、事情があって物件そのものを売却したときは、別です。

毎年恒例の戸塚税務署の横断幕（JR戸塚駅前）

売却代金のうち、建物部分は消費税がかかる

今年、消費税の納税義務がある方は、賃貸物件の売却年は、納税が増える可能性があります。

アパートを貸すのと、アパートそのものを売るのは、違います。
アパートの売却収入には、消費税がかかります。

ただし、建物部分だけです。
土地部分の売却収入には、消費税がかかりません。

売却収入を、建物部分と、土地部分とに分ける必要があります。
消費税だけでなく、所得税（譲渡所得の内訳書）の確定申告でも必要です。

どうやって分けるか。
通常は、アパートの固定資産税（都市計画税）の納税通知書・課税明細書の数字を使います。
土地と家屋の価格（評価額）の比で、売買代金を按分するのです。

それぞれの価格であり、課税標準額ではないことが注意点です。
土地の課税標準額は、居住用の家屋が建っている場合、1/3になっています。
ここを混同すると、土地の割合が低くなりすぎ、消費税を過大に納税するミスにつながります。

売却にあたって、土地・建物別の査定額を算出してもらっていた場合は、その比率でもいいです。
第三者の評価した時価の比に基づいて按分しましょう。

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インボイス登録していない場合

アパートの大家さん専業であれば、家賃について、消費税を納税する必要はなく、アパートの売却収入についても、結果的に納税は生じません。

納税義務がないときに生じた建物の売却代金に、消費税はかからないからです。

さきほどの、家屋・土地の時価比で按分した家屋の売却代金が1000万円超になる場合、売却の2年後には消費税の納税義務が発生します。
しかし、売却によって廃業し、消費税のかかる収入が2年後に0であれば、消費税も納める必要がありません。

所得税の確定申告時に、合わせて譲渡所得の内訳書を作成・所得税の納税が増えるだけで済みます。

インボイス登録していた場合

ただ、法人に駐車場を賃貸しているなどの理由でインボイス登録していた場合は、別です。
建物に対応する収入に、消費税がかかります。

インボイス登録のあるフリーランスの方が、副収入としてワンルームやアパートの賃貸をしていた場合も同様です。

仮に、賃貸物件を会社員とフリーランス（インボイス登録あり）で共有していた場合、会社員の方には消費税はかかりませんが（納税義務がないので）、フリーランスの方にだけ消費税がかかります（売却収入×持分割合×建物の時価比×10/110）。

フリーランスの方は、通常、会計ソフトで事業の収支を管理されているはずです。

消費税の申告書の作成も、会計ソフト上でできます。
売上を課税売上10％で登録していれば、問題なくできていました。

ただし、賃貸物件を売却した年度は別です。

消費税の申告書を作成する画面上で、建物の売却収入を課税売上10％に加算する必要があるのです。
会計ソフトから数値が飛んできませんので、ご自分で忘れずに登録しなければなりません。

2026年中の売却であれば、インボイス登録だけが理由で課税事業者になった方は、建物売却代金にかかる消費税についても、2割特例が使えます。
2024年の課税売上高が1000万円以下であることを確認し、2割特例が使えるうちに売却するのも一種の節税になります。

登録後、2年は消費税を納税し、登録をやめて納税義務がなくなってから売れば、消費税の納税をなくせますが、なかなかタイミングを選べるものでもないでしょう。

不動産の売却にあたっては、事前のご相談をおすすめします。
相談だけで解決していただいても、私としてはいっこうにかまいません。そういうメニューがあります。
→　単発相談

なお、簡易課税で申告する方は、事業用固定資産の売却として、第四種事業に区分します。
一般課税で申告する方は、土地の売却代金を非課税売上として、消費税の申告書上、追加入力する必要があります。

重要な注意点としては、このアパート建物の売却収入＋事業の売上高で、2026年の課税売上高が1000万円超になった場合、2年後（2028年）は3割特例（2割特例の延長版。納税が少し増える）が使えなくなることです！
フリーランスの仕事内容によっては、2027年中に、簡易課税制度選択届出書を出しておく必要があります。

何より、まとまった収入があったときは、納税用の資金を手元においておくべきです。税金にびっくりしないようにするためです。

近況報告

横浜市南区役所で、医療費控除の確定申告受付業務を、税理士会の仕事として。
帰宅後、WF-1000XM6で、医療費控除についてYouTube収録してみましたが、動画撮影用のマイクとしてはいまいちでした。撮りなおします。
夜は餓狼伝説cotwを。ついにPLATINUM WOLFにランクアップしました。

1日1新：ふれあいコーヒーショップ「にこにこみなみ」（横浜市・南区役所）