自分が住んでいた住宅を人に貸す場合の減価償却費の計算

転勤や移住などで、せっかく新築で購入した自宅に住まなくなり、人に貸し出す場合。

不動産所得の計算をするにあたり、建物部分の減価償却費を出しておく必要があります。

その方法を解説します。

まず建物の新築の金額を算出する

住宅を分譲会社から新築で購入したケースを想定します。

住宅の売買契約書に消費税額が記載されています。消費税は土地にはかかりませんので、この消費税はすべて、建物にかかっています。

消費税額が1,600,000円で、消費税率が10％の場合、次のように計算します（税込経理の場合）。

だいぶ前に買った住宅だと、消費税率が違う場合がありますので、この計算をするときは注意が必要です。

2019年からは10月から変更です。「10月だから、10％にするよ！」とかそういう連想なのでしょうか……。

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これまで数年、お住まいになっていたのでしたら、その分、価値が下がっています。

でも、価値の下がり方は、賃貸に出す場合よりも緩やかなはずです。ご自分で大事に住まわれていたのですから。

木造の建物で、住宅用の法定耐用年数は22年です。でもこれは、賃貸に出した場合の耐用年数なので、自宅にしていた場合は、これに1.5倍します。ここでは33年です（木造でなく、1.5倍後に端数が出る場合は、切捨て）。

法定耐用年数33年の旧定額法の償却率は、 0.031 ですが、これは耐用年数・償却率表を見なくても、実は自分で計算できます。Excel関数でいうと、 =ROUNDUP(1/33,3) です。

1÷33年＝0.0303030…　→　0.031（小数第四位切上げ）

さきほどの建物の税込金額17,600,000円×0.9×0.031＝491,040円が、1年間に下がった価値となりますので、これに貸し出すまでの年数（自宅として使用していた年数）をかけると、貸し出すまでに下がった価値が求まります。

ここで、税込金額に ×0.9 するのがミソです。いつ買ったのか関係なく、旧定額法の計算方法になります。

また、自宅として使用していた年数についてですが、仮に4年9カ月の場合、5年分の価値減少として計算します。

6カ月以上の端数は、1年経ったと扱うためです。先ほどの、1.5倍した法定耐用年数は端数切捨てでしたが、使用年数は6カ月未満は切捨て、6カ月以上は切上げと異なるので混同注意です。

するとこの下がった価値（減価償却費の償却済み額）は、 491,040円×5年＝2,455,200円です。

これを建物の税込金額から引きます。17,600,000－2,455,200＝15,144,800円です。これが、前年末の未償却残高です。

混同注意すべき点がさらに3つありまして。

必要経費にする減価償却費の計算は、1.5倍した33年ではなく、22年のままで行います。他人に貸すから、痛みが激しいイメージです。

さらに、先ほどの減価償却費の計算では、税込金額×0.9 の計算をしましたが、償却費の計算では、2007年4月以降に取得した建物については、定額法なので、×0.9 しません。

※2007年3月以前に買った建物については、旧定額法なので ×0.9 します！

最後に、先ほど求めた 15,144,800円は、未償却残高であって、取得価額ではありません。2016年以降に取得した建物はすべて定額法で計算しますので、あくまで当初に買った税込金額 17,600,000円に、法定耐用年数22年の償却率 0.046 をかけて償却費を計算します。

すると、貸し出してからの1年分の償却費は、17,600,000×0.046＝809,600円となります。年の途中から貸し出した場合は、月割計算をします。

実際には、確定申告書等作成コーナーで計算しますので、入力は以下のようになります。

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