人気のあるエリアに車で遊びに行っても、駐車場の料金はさまざまです。
基本的には、駅や街の中心部に近づくほど高くなるのですが、探せば安いところも見つかります。
簡易課税が選べれば、価格競争力のある賃料にもできる
駐車場でこうなのですから、貸しビル・店舗物件なども賃料はさまざまなのであろうと思います。
不動産賃貸業で、物件の賃料を年間いくらを想定するか。
その判断材料に、税抜5000万円以下にできるか、というのも考えてみていただければと。
貸しビル・事務所などの賃貸物件（建物が税抜1000万円以上）を取得した年に一般課税で申告したら、その年を含め3年間は簡易課税にはできませんが、その期間を過ぎれば、簡易課税にでき、消費税の納税を抑えることができます。
近隣の一般課税で申告している大手の賃貸業と比べて、税コストが低い分、賃料を抑えて、エンドユーザ―を集めやすくする方法もとれるでしょう。
所有土地を売却したら、課税売上割合に準ずる割合の適用承認申請書を提出
物件がいくつかある場合、土地の売却をすることもあるかもしれません。
簡易課税が選べない賃貸収入5000万円超がある場合、土地や株の売買をすると、本部経費に係る消費税を引ける割合が下がり、消費税の納税が増えてしまいます。
店舗物件などの賃貸がメインで、過去3年以内に土地を売っていない場合は、過去3年と変わらない程度の税負担で済ます方法があります。
それが、課税売上割合に準ずる割合の適用承認申請書の提出です。
これは、土地を売った年度のうちに提出して、翌期首1カ月以内に承認を受ければ、適用されます。承認の通知は、会社に書面で届きます。
ただし、今期と前期、消費税を「一括比例配分方式」で計算している場合は、準ずる割合が使えないので、要注意です！
ふだんから経費の入力を、「課税対応」「非課税対応」「共通対応」に区分して申告していれば、この「準ずる割合」が使えます。
「課税対応」「非課税対応」「共通対応」の区分について
あまり経費のかからない賃貸業ですが、一定のタイミングで大規模な修繕とか、解体が発生すると、その経費をどの区分で経理するかが問題となります。
建物全体が貸事務所・店舗物件であれば、その経費は「課税対応」に区分することができ、かかった消費税を納税額からマイナスすることができます。
老朽化した建物を解体して、再度店舗物件を建てたり、貸駐車場にしようという場合、一時的に、消費税のかかる賃貸収入が発生しなくなります。
でも、建物の解体後も、引き続き消費税のかかる賃貸収入が発生するならば（土地や住宅の賃貸をしないならば）、自信をもって課税対応に区分して、きっちり消費税の納税額を減らしていきましょう。
不動産賃貸にかかわる消費税の納税額は、選択しだいで大きな差が出てきますので、大きな決断の前には、税理士への「事前の」ご相談をおすすめします。事後だと、消費税対策ができませんので。
今日の内勤
- 税理士会のオンデマンド研修を見ました
- ずっと映像だと飽きてしまうので、ラジオ体操をしながらとか、業界紙に切り替えたりしながら……
- あと、洗濯物を部屋干しするようにしたら、花粉症の症状がかなり和らぎました。もっと早くやればよかった……