税理士の顧問料は、けっして安い金額ではありません。
どうやってモトを取るか。一つは、消費税の課税方式の選択を任せる、という方法です。
消費税は、一般課税か簡易課税かで、税額が大きく変わってくるからです。
税理士に顧問を依頼すれば、ここはふつう、やってくれます。
簡易課税が基本有利な、小規模不動産賃貸業では
不動産賃貸業で、店舗や事務所などを賃貸していますと、消費税の納税が必要になる場合があります。
でも、小規模な大家さんなら、通常、簡易課税で消費税を計算しているでしょう。
なんと、もらった家賃に含まれる消費税の6割を納めるだけでいいのです。
消費税計算上の経費が、4割もかかったと認めてくれる。通常、経費はそんなにかからないのに、ありがたいことです。
ちょっと前までは、5割経費を認めてくれたのですが、あまりに有利すぎたので、4割経費に見直されました。それでも、まだなお有利です。
何でこんなに有利なのか。これはおそらく、不動産賃貸業では、たまに大規模修繕や物件の取得などで多額の経費が発生することも見込んでいるからではないでしょうか。
消費税の事務負担を軽くするための簡易課税なので、ふつうは、簡易課税を選択したらずっと変えないだろうと想定している。
変えなくても、経費の少ない年も多い年もある。そういう変動があっても、それほど不利にならないようにしてあげよう。という配慮を感じます。
とはいえ、小規模な大家さんでも、税理士に依頼すれば、税理士の手を借りて、必要に応じて一般課税に切り替えることができます。
翌期に設備投資を予定していたら、年度が変わる前に税理士に伝えれば、投資の多い年度だけ一般課税に切り替え、納税額をさらに減らすこともできます。
一般課税しか選べない、大規模不動産賃貸業でも
大規模な不動産賃貸業を行っている場合、年間売上高が常に5000万円を超え、簡易課税が選べなくなります。
これだと、それなりに消費税の負担が大きくなります。
ただ、賃貸物件の工事などで、数カ月から1年程度、賃貸ができない年度になることもあります。
すると一時的に、年間売上高が5000万円以下になる年がある。すると、ここで顧問税理士がいれば、その年の設備投資の内容と、今後の設備投資の予定を確認したうえで、その翌々期から簡易課税に切り替えてくれます。
翌々期からは、賃貸収入が元に戻って5000万円超になっても、2年前の賃貸収入≦5000万円であれば簡易課税は使えますので、売上は大きいのに消費税の納税が少ないという、非常に有利な状況を作りだすことも可能です。
ただ、その売上減少の要因となった工事が、1工事あたり1000万円以上だったりすると、その年に消費税の納税が少なくなっているので、簡易課税が選べないことがあり、注意が必要です。
このあたりの細かい確認は、顧問税理士が毎月様子をうかがっていないと、判断できない、むずかしいところです。
土地の売却があったら、課税売上割合に準ずる割合の申請書を出す
これも一般課税の大規模な不動産賃貸業のケースです。
不動産賃貸業であれば、土地を手放すというのは、めったにあることではありません。
消費税の計算の仕組み上、土地を売ると、納税額が増えるケースがほとんどです。（本部経費にかかる消費税が引ける割合が下がります）
でも、過去3年以内に土地を売ったことがないのでしたら、税務署に届出を出せば、これまでとさほど変わらない納税額にすることができます。
不動産賃貸業では、意外に消費税の納税額を適正に切り替えるチャンスがあるものです。
そういった大家さんには、顧問税理士がいたほうがいいのではないかと、考えています。
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