個人から買った中古住宅を売る場合、買った値段より安く売っても、税金がかかる場合があります。
そもそも、最初に中古だから新築より安く買えたということは、新築のときより、自分が中古で買ったときのほうが価値が下がっていたからです。
その中古住宅を、自分が売る場合も同じです。自分が中古で買ったときより、さらに価値が下がっていると考えます。
収入－経費（取得費）－諸費用＝売却益
その収入を得ると同時に、お持ちの不動産は自分のものではなくなります。そのなくなってしまった価値を計算するのが、経費（取得費）の計算です。
取得費というと、買った金額そのものを意味するような気がしますが、違います。
買った金額から、時間の経過とともに価値が下がったあとの金額が、取得費なのです。
そして、その価値が下がるのは、建物だけです。土地は買った金額そのままで考えます。
建物の価値が下がるので、買った金額より安く売っても売却益が出る場合がある
ただ、不動産売買契約書を見ても、個人から中古住宅を買った場合は、ふつう、売買代金が1つしか載っていません。土地がいくら、建物がいくらとは載っていないものです。
でも取得費の計算上、価値が下がるのは建物だけなので、購入代金を土地と建物に分ける必要があります。
一般に、建物のほうは古くなると無価値とされます。なので、不動産取引上は、「古家ありだけど、この値段は土地の値段と考えてください」と言われたりします。
実際、そういう建物を内見してみても、実際にはリフォームしても厳しいかな、結局建てなおすしかないか……と思われると思います。間取りはよくても、天井が低かったり、階段が急だったりしてね……。
税金の計算上も、基本的にはその実感にそって計算します。
売買代金－買った値段より価値の下がった建物－買った値段のままの土地＝売却益
この計算式は、買ってから売るまでの値上がり益を意味しています。
売却益の計算上、古くなった建物の価値を下げてから経費として引くので、買った値段より安く売っても、売却益が出る可能性があるのです。
標準的な建築価額表の金額は、実際に払った金額とは無関係
さて、土地と建物の金額を分けましょう。
価値の下がる建物部分を計算するために、国税庁が発表している「建物の標準的な建築価額表で求めた1平方メートルあたりの建築単価」を使って、先に建物の値段を出します。
ここで求める建物の価値は、一種、計算上・理論上の金額です。実際に払った金額とは関係ありません。
統計データにもとづいた、新築した年の床面積当たりの建築単価（全国平均）があるので、これに建物の延べ床面積をかけて、新築の建物の価値を出します。（マンションの場合は専有部分の面積）
でも契約書に建物の金額が載っていない以上、統計から割り切って計算することが認められているわけです。よくあるケースですので。
（もちろん、土地建物を買った代金の総額しか分からない場合に限ります！）
で、中古で買った場合には、新築した年から、中古で買った年まで、時間経過とともに下がった価値を求めます（償却費相当額の計算といいます）。
理論上の新築代金から、中古で買うまでのあいだに下がった価値を引いたのが、中古で買ったときの建物の価値となります。
そこから、中古住宅を買った代金の総額－中古で買ったときの建物の価値＝中古で買ったときの土地の価値（A） を求めます。
最後に、もう一度、今回売るまでのあいだに下がった価値を引いて、建物の価値（B）を求めます。
売却の際の経費のうち、取得費は、この（A）＋（B）となります。
譲渡所得の取得費の計算上は、事業所得や法人の減価償却費のように、中古の耐用年数という概念はないので、混同注意です。
建物の標準的な建築価額は、年々上昇する傾向にある
ポイントは、中古で買った年の標準的な建築価額ではなく、新築の年の数値を使うことです。
新築の年は、登記情報などでわかりますので、それを用います。
ここは間違えないようにしましょう。というのは、現在に近いほど、建築価額がアップしているからです。ニュースにもなっていますが。
一時期ウッドショックなどと言われましたが、それも過去のものとなり、年々上がっている感じです。
すると、建築価額の年を新しいほうに間違えると、払った金額のうち、建物の占める割合＝価値の下がる割合が増えてしまい、反対に売却益が上振れしてしまうことになります。
もちろん、マイホームを売ったときの特例（3000万円控除）などが使えれば税金の負担は減少しますが、いずれにしても建物を売ったときの価値の計算は必要です。
今日のお酒
ジェムソンのハイボールが好きで、外でたまに飲むのですが、なんと上大岡「庄や」にもあった……。あと関内BarBarBarにもあります。でもいちばんおいしいのは、横浜浅間下のBAR IGETAですね。甘いジントニックと、辛いハイボールで交互にいけます。